法院：物業管理用房的所有權依法屬于業主 開發商擅自出售須擔責

福建法治報-海峽法治在線1月15日訊 隨著我國城市化進程的加快，房地產市場順勢而興，而商品房的普及使小區業主成了大多數人的身份之一。作為小區建筑物附屬設施、設備，如通道、樓梯、大堂、消防、公共管理用房等屬于共有部分，全體業主享有共有權。若業主的共有權被侵犯，該怎樣維護自己的權益呢?

2010年4月15日，高偉威(化名)購買了平潭某名城小區6幢一層3間店面，殊不知，這3間店面在合同附件的規劃圖中標注為“物業管理”。2015年8月，3間店面由盧斌(化名)承租用于經營汽車服務公司，約定租賃期限5年。

同年12月30日，該小區業主委員會在首次業主大會中選舉產生，并被授權管理小區內的大小事務。2016年開始，小區業委會以物業管理用房是全體業主所有的財產，應當按照原始規劃性質使用，要求盧斌返還該房屋，但盧斌表示其按期繳納租金，是依租賃合同占有、使用該房屋，并沒有侵犯業主權利。雙方僵持不下，一年內糾紛不斷。

2017年5月，小區業委會召開業主代表大會商議小區物業管理用房被非法侵占要依法維權等事宜。當年6月，該小區業主200多人向業委會出具了授權委托書，委托其代為提起訴訟維護業主權益。業委會遂將某房產公司(小區開發商)、高偉威(物業用房購買人)、盧斌(承租人)作為被告訴至平潭法院，要求確認物業管理用房系全體業主共同所有;同時，上述被告須立即返回物業管理用房并向小區業委會支付非法占用期間的房屋使用費。

法院審理：

返還物業管理用房 支付房屋使用費

經辦法官認為：本案就是一起典型的共有權侵權案例，爭議焦點涉及三個方面：1、小區業主大會及其業主委員會的訴訟主體資格;2、公共用房被開發商改變性質出售后的權屬問題;3、侵權責任的承擔主體。

首先，某名城小區B區業主委員會提起訴訟符合國務院《物業管理條例》第十二條規定，即經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，其訴訟主體適格。其次，案涉《商品房買賣合同》中所附平面圖中，高偉威所購房產01、02、03店面在規劃圖中標注為“物業管理”。根據《中華人民共和國物權法》第七十三條、《物業管理條例》第三十八條規定，訟爭房屋的性質屬于物業管理用房，應歸該小區全體業主所有。最后，房產公司對該房屋無處分權卻擅自出售，高偉威雖依據《商品房買賣合同》對訟爭房屋行使了占有、使用、收益權，但當房屋的所有權人請求排除妨害、恢復原狀時，法院應予支持，因此高偉威負有返還房屋的責任，但高偉威購買房屋時支付了對價，讓其承擔賠償損失的責任有悖公平原則，亦不合情理。究其緣由，正是由于房產公司擅自處分小區物業管理用房侵犯了業主的共有權，則應當由房產公司承擔賠償損失的責任，支付訟爭房屋被非法占用期間的房屋使用費。

法院據此判決：案涉物業管理用房系某小區全體業主共同所有;高偉威應返還小區物業管理用房;房產公司應向某小區業主委員會支付上述物業管理用房的房屋使用費。

某小區業委會、高偉威、房產公司均不服，提出上訴。法院二審后，判決駁回上訴，維持原判。

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法官說法：

物業管理用房的所有權依法屬于業主

業主委員會經授權符合法律規定取得訴訟主體資格，對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。建筑物區分所有權包含專有權、共有權和基于專有權的成員權。共有權的客體是指建筑物區分專有部分以外的共有部分。《中華人民共和國物權法》第七十三條列舉了共有部分的內容，物業管理用房即在此之列。國務院的《物業管理條例》第三十八條亦明確規定：“物業管理用房的所有權依法屬于業主。” 共有權人即全體業主對建筑物共有部分享有使用、收益、管理和使用監督等權利。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”

法官提醒：

商品房的普及使建筑物區分所有權之共有權侵權的問題日益突顯。作為小區業主，不僅要顧好小家，還要顧好“大家”，通過提升共同管理意識和了解相關法律法規，才能切實維護好自己的合法權益。

（高潮 林敏）