讀包振宇、曹斌《租售同權政策地方立法研究》

收到包振宇、曹斌老師《租售同權政策地方立法研究》一書，禁不住一陣驚喜。過去一兩年，恍如隔世。我們很難再回到疫情之前，當不確定性成為我們需要集體面對的常態時，好在身邊總有一些力量，能讓我們對生活產生向往，對明天產生樂觀。

今夜挑燈細讀《租售同權政策地方立法研究》，他們從研究“租售同權”政策地方立法著手，直擊住宅問題中的大量盲點、堵點、痛點和難點。他們順著“更為本質的活生生的生活”本身去追尋“租售同權”的內涵，追尋“租售同權”背后的法律邏輯，提出“住宅租賃對抗力的增強、對住宅租賃終止權的限制、穩定租金水平的措施、租賃住宅的適住性擔保與房東責任、對承租人享受公共服務平等權利的保障”等立法建議，希望能讓住宅權中的盲點被照亮，堵點被擊穿，痛點被化解，難點被克服。全本22萬字，竟如行云流水，一氣呵成。

約瑟夫·熊彼特曾做過一個比喻：不管把多大數量的驛路馬車或郵路馬車或郵車連續相加，也決不能得到一條鐵路。顯然做研究不能以驛路馬車或郵車為坐標，而要探尋“運輸”這個事情的本質，也就是人與貨物、效率與成本、需求與供給之間的關系。同樣的道理，既然是關于房屋租售同權的關系，我們需要探尋其中的本質是什么?

住宅權是人的基本權利，是一種用益物權。但住宅上凝聚的社會關系太復雜，絕非房屋表面上的“物權”那么簡單，越往細處追究，越發現所涉甚多。本書探討“租售為何同權”“何為租售同權”“租售何以同權”“租售如此同權”“租售如何同權”等問題，作者認為，住宅權不僅是一種物化的權利，還應當是有尊嚴地生存的權利。為此，他們創新性地提出并闡釋了“直面需求的權利現象學”。

作者提出，承載于住房之上的不同主體多元復雜的利益最終無不是建立在住房滿足人的居住生活需求的使用功能屬性的基礎上。對于大多數低收入者來說，租房居住可能在相當長時間內是滿足自我居住需要的主要途徑，他們對于住宅有生存、尊嚴、情感、文化等諸方面的利益，失去住宅往往意味著失去熟悉的人際關系，接受教育或者工作的機會，甚至可能因此流離失所。而住房資本屬性的獲得及住房原本的居住屬性的削弱，實際上是私有制下的異化(對象化和物化)的一種體現。我國當前住房政策強調堅持“房住不炒”的原則，正是消解異化、回歸住房的原初屬性的不二法門。

這本書擁有如星辰大海的學術旨趣，但在應用上卻是非常接地氣的人間煙火。作者的研究成果并不是悄悄地在紙上、書上潛行，而是可以實實在在關聯到社會運行的環節、個人生活的場景。想到這里，我腦中跳出一個詞：住房自由。當租房如購屋，當租房成為一種體面、積極的生活方式，人們這一輩子跟房子不再杠上，不再成為“房奴”。他們可以無牽掛地自由流動，實現“一朝辭此地，四海遂為家”，這些很大程度上將推進我國城市化進程，推動經濟社會繁榮發展。

人類演化的一條軌跡，是更多的人離開土地，匯成城市。中國的城市化率在戰國期間15.9%，西漢17.5%，唐朝天寶年間20.8%，到南宋時期到達歷史頂峰22%，明清以后一路滑落，到1893年中國城市化率7.7%，僅為戰國時期的一半!城市化率的變化曲線恰好和人口遷徙流動成正相關。新中國成立初期城市化率是10.6%，2021年底則高達64.72%。沒有人的流動遷徙，就不可能實現人力資本的最優配置;沒有人的集聚，就不可能有專業化、細分化的城市文明，就沒有我們所熟悉的一切文學、藝術、建筑、醫學、科學的繁榮和發展。城市文明是人類文明的搖籃，而人的自由流動是城市文明的基石。如果有一天我們真正實現了“租購同權”，城鄉人口遷徙流動將極為順暢，將極大促進社會發展進步，極大提升低收入群體的獲得感幸福感安全感。

包振宇博士是揚州大學法學院副教授。揚州是一座十分古老的城市，“天下三分明月夜，二分無賴是揚州”“故人西辭黃鶴樓，煙花三月下揚州”…………太多文人墨客歌頌過的地方，它的空氣或許就能感染人。而這些在包博士寫作上的體現，在于他對住宅權問題的一種放不下、嚼不碎的情懷。他的另外一本相關著作《宅茲中國————住宅權理論的歷史發展和當代實踐》，也是論及中國住宅權問題。他的情懷是“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的理想主義，是一場勇于探索、善于找尋社會治理嶄新良策的實踐之旅。

所謂行勝于言，我們看到，租購同權在一些地方已經開始探索和穩步推動。我們堅信，學者的研究都是在探尋一種更加美好的工作、生活以及治理的可能性。這種可能性永遠存在，只是潛伏在某個地方。只要我們一直努力，就有讓美好的可能性綻放的機會。就像在茫茫人海中，突然有一股力量，幫你找到了心目中最理想的那個好。

(黃麗云)