福建法治報——海峽法治在線6月16日訊 茶園權(quán)屬只作口頭協(xié)議，是買賣還是抵押，20多年后，雙方當(dāng)事人各持己見、爭論不休。近日，福鼎市司法局硤門司法所調(diào)解員從矛盾關(guān)鍵點順?biāo)浦郏Υ匐p方和解。

抵押還是買賣?

茶園權(quán)屬引糾紛

“這個糾紛我們村調(diào)解好幾次了，都不成功。”近日，福鼎某村書記帶著村民王某向福鼎市司法局硤門司法所求助。王某氣呼呼地說：“同樣的茶園，他要賣我兩次!有這個理嗎?”

據(jù)王某表述，30多年前，耿某將茶園賣給朱某，雙方立下地契。過了幾年，王某以3000元買下了朱某手中的地契，雙方并未立下任何字據(jù)合同。王某認(rèn)為其買下地契，茶園使用權(quán)就歸他，朱某則認(rèn)為當(dāng)年他并不是賣茶園，而是作抵押。現(xiàn)如今，朱某要求王某歸還茶園，雙方因此產(chǎn)生糾紛。

了解事情經(jīng)過后，調(diào)解員聯(lián)系了朱某，在征得朱某同意后于次日開展調(diào)解工作。

次日上午，調(diào)解員查看了雙方證件以及王某提供的地契之后，朱某首先提出訴求：“我要求王某歸還該茶園。這個茶園的地契上，買賣雙方是我與耿某，王某對于該茶園并沒有任何有效證件及契約，所以這塊茶園理應(yīng)還是我的。”

“你怎么不提及3000元的事情?難道這20多年，你們的茶園是白白給我們使用的嗎?”朱某話音剛落，王某的妻子激動地說，“2000年左右，朱某因為家里貧困，想把這茶園賣出去。當(dāng)時我們支付了3000元現(xiàn)金給朱某，向他買下了該茶園的使用權(quán)。”

“當(dāng)時為什么沒有寫合同呢?”調(diào)解員問道。王某回答：“當(dāng)年我和朱某是關(guān)系很要好的朋友，所以他提議直接把和耿某的契約轉(zhuǎn)讓給我，我想與好友之間不用這么計較，所以就同意了。我們口頭互相約定，這塊茶園的使用權(quán)以后歸我所有。沒想到，朱某現(xiàn)在要向我討要這個茶園的使用權(quán)!”

“當(dāng)年我只是抵押茶園，這張地契只是作為抵押物。”朱某解釋道，“如果你們要繼續(xù)使用我家茶園，就拿出錢把茶園買走。”

了解雙方訴求

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眼看現(xiàn)場氛圍越來越緊張，調(diào)解員立馬為雙方當(dāng)事人各自倒上一杯熱茶，安撫他們的情緒，并向村書記詳細(xì)了解了雙方情況。村書記表示，朱某這幾年靠著白茶生意賺了點錢，家里經(jīng)濟不錯;王某是老實本分的農(nóng)民，吃苦耐勞，這幾年靠白茶也賺了點錢。

聽聞雙方家庭經(jīng)濟情況良好，調(diào)解員決定按照朱某的話順?biāo)浦郏骸鞍茨闼f，當(dāng)時茶園使用權(quán)是以抵押方式抵押給王某。既然是抵押，那么你現(xiàn)在就要將茶園贖回來。如果你可以以10萬元賣給王某，那么王某也可以要求你出10萬元將茶園贖回去。”朱某陷入了沉默，表示要和家人商量一下。

調(diào)解員轉(zhuǎn)頭又對王某作思想工作：“雖然當(dāng)年你出了3000元將該茶園使用權(quán)買過來，但當(dāng)時你們并沒有立下字據(jù)合同，只是口頭上約定，之后也沒有到有關(guān)部門辦理任何有效證件，村里也沒有人能證明你管理使用該茶園20年以上。也就是說，現(xiàn)在你無法提供有效人證、物證。”

王某覺得調(diào)解員說得在理。于是，調(diào)解員趁熱打鐵，向王某宣傳了我國《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)，告訴王某茶園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓理應(yīng)簽訂書面協(xié)議，口頭合同難受法律保護。建議王某徹底將該茶園使用權(quán)買下來，雙方立下有效協(xié)議，這樣才能杜絕將來可能發(fā)生的任何糾紛。王某表示同意。

當(dāng)日下午，雙方開始第二次調(diào)解。朱某欲要價5萬元轉(zhuǎn)讓該茶園使用權(quán)，王某不同意。調(diào)解員提議：“由于該茶園是朱某開荒并采購茶苗種植，確實也出錢出力了。按現(xiàn)今荒地開荒費用、茶苗費用計算吧?”這一提議得到雙方當(dāng)事人的認(rèn)可。

一番計算后，最終王某以2萬元將該茶園使用權(quán)買下，且雙方定下協(xié)議。調(diào)解結(jié)束后，調(diào)解員建議王某，得到該茶園使用權(quán)后，要盡快到有關(guān)部門辦理相關(guān)證件。至此，雙方當(dāng)事人對該處理結(jié)果都表示滿意，調(diào)解工作圓滿結(jié)束。

調(diào)解心得》》》

通過此案，可以看出買賣雙方訂立書面合同的重要性。口頭合同沒有文字記錄，若時間較久，不排除當(dāng)事人雙方對合同具體約定會存在記憶偏差的情形，從而導(dǎo)致合同繼續(xù)履行或者追究違約責(zé)任存在障礙。書面合同則有法可依、有據(jù)可尋，能夠促使絕大部分合作者規(guī)范承諾、履行合作，降低違約風(fēng)險。

(本報記者 王淇鋒 通訊員 吳一歡 周沛寧)