法院：微信對賬有風險，對賬形式需規(guī)范

福建法治報——海峽法治在線8月18日訊 “奔前忙后，帶客戶看房、談判，這一單總算是成交了!”“是呀，這個樓盤的傭金還是很可觀的，我都計劃好先安排一場旅游犒賞自己”…………兩職員正滿懷期待，規(guī)劃著傭金用途，豈料辛辛苦苦跑來的業(yè)績，卻是竹籃打水一場空!究竟是什么原因?qū)е露怂诘钠教赌撤慨a(chǎn)經(jīng)紀店催討傭金的訴請未獲法院支持呢?平潭法院近日審理的這個案例你需要了解一下。

案情回顧

平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店與福建某置業(yè)公司于2019年10月簽訂《置業(yè)分銷合作框架協(xié)議》及《補充協(xié)議》，雙方在協(xié)議中就合作方式、業(yè)績確認及分銷服務(wù)費支付流程等事項均進行明確約定。但雙方因傭金對賬問題發(fā)生爭執(zhí)，并訴至法院。

平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店訴稱福建某置業(yè)公司拒絕支付雙方已經(jīng)確認的傭金，侵害了其權(quán)利，請求法院判令福建某置業(yè)公司支付其欠付傭金40萬元?！拔曳胶捅桓嬗虚L期合作，雖然簽訂了合同，但合作過程中，為了方便，對賬采用了微信聊天確認的方式，這是我們長期以來形成的交易習慣，我們已經(jīng)提供了微信聊天記錄、簽單明細、傭金表來證實。”平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店代理人陳述道。

福建某置業(yè)公司則辯稱，雙方簽訂了合作協(xié)議，協(xié)議明確約定支付分銷服務(wù)費的前提是客戶成功購房、結(jié)算資料齊全且其收到開發(fā)商或合作方支付的全部傭金?，F(xiàn)平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店主張的傭金均未經(jīng)其確認，故請求駁回平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店全部訴請。“我們簽訂了合同，就應(yīng)當按照合同約定履行。我們支付傭金的前提之一是對方要提供《推薦客戶到訪確認單》《推薦成交確認單》，就算按照交易習慣，也至少需要雙方共同確認。但是對方提供的簽單明細、傭金表全是單方制作的，且微信聊天記錄也正好能證實我方從來沒有以任何方式確認過欠付傭金?！?福建某置業(yè)公司的代理人反駁道。

平潭法院經(jīng)審理認為，雙方簽訂的《合作協(xié)議》合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行，且平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店主張的分銷服務(wù)費數(shù)額不小，其更應(yīng)以審慎態(tài)度對待簽約及履約行為，并保留相應(yīng)的履約證據(jù)。而平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店未能完成其舉證責任，證明其已履行合同義務(wù)，達到分銷服務(wù)費支付條件，故判決駁回平潭某房產(chǎn)經(jīng)紀店的全部訴訟請求。該案經(jīng)福州市中級人民法院二審，駁回上訴，維持原判。

法官提醒

承辦法官通過類案檢索發(fā)現(xiàn)，該案例折射出的諸多風險點在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)普遍存在，為了幫助中小企業(yè)實現(xiàn)對風險的規(guī)避，防止不必要的損失，法官在此做以下幾點提醒。

一、滾動結(jié)算有風險，對賬確認需及時。

現(xiàn)實中很多企業(yè)不能及時支付傭金，為提高交易效率，就會選擇滾動式結(jié)算。如不及時梳理交易情況，制作對賬單，在發(fā)生糾紛時，對于交易情況的梳理可能耗時費力，且若證據(jù)保管不慎，出現(xiàn)遺失，就更難以查明事實。因此，在滾動結(jié)算的情況下必須及時制作對賬單。

二、微信對賬有風險，對賬形式需規(guī)范。

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中，傭金對賬業(yè)務(wù)多采用微信方式進行，這種對賬方式其中蘊含的風險較大，建議盡可能選擇線下對賬，要求對方加蓋公章，并由其法定代表人或授權(quán)代表簽名確認。針對普遍存在的微信對賬方式，給出以下幾點規(guī)范建議：

1、審核對接人身份。在微信對賬前，必須審核對接人身份，要求對方出示相關(guān)證明材料，確保其有權(quán)代表對方公司，否則可能在訴訟時被對方鉆空子，以聯(lián)系人無權(quán)代表為由進行抗辯。

2、規(guī)則確立在前，習慣形成在后。鑒于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中存在長期合作關(guān)系，故在初期需雙方共同確立規(guī)則，并在合作過程中主動遵循積極形成穩(wěn)定交易習慣，以便在訴訟中爭取更多主動權(quán)。

3、對賬需提請對方簽章并簽字確認。電子證據(jù)往往在真實性和關(guān)聯(lián)性方面存在瑕疵。故建議在業(yè)務(wù)對接中盡量取得對方蓋章并簽字確認的文件，以供出現(xiàn)糾紛時作為證據(jù)之用。

三、訴訟時效有期限，主張債權(quán)需快速。

滾動結(jié)算方式經(jīng)常導致債權(quán)人在提起訴訟后才發(fā)現(xiàn)部分債權(quán)已超過訴訟時效，此時對方若提出訴訟時效抗辯，那么債權(quán)人就陷入十分不利的境地。因此，即便是長期合作關(guān)系，也應(yīng)當快速明確地向債務(wù)人主張債權(quán)，以此中斷訴訟時效，避免在訴訟中被動。

(本報記者 陳菁 通訊員 周佳)