在辦理一起執(zhí)行案件中，廈門市海滄區(qū)人民法院發(fā)現(xiàn)房屋抵押與租賃存在沖突————

司法建議+府院聯(lián)動(dòng) 破解房屋租賃“痛點(diǎn)”

福建法治報(bào)——海峽法治在線8月30日訊 為更好地保障群眾權(quán)益，廈門市海滄區(qū)人民法院踐行能動(dòng)司法理念，以司法建議為切入口，與房屋交易市場(chǎng)進(jìn)行鏈接，協(xié)同相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)共同治理，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的管理，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的行業(yè)自治。

緣起：

一份“不合理”的租房合約

近日，海滄法院受理執(zhí)行一起某銀行與張某、許某公證債權(quán)文書強(qiáng)制執(zhí)行案，申請(qǐng)執(zhí)行標(biāo)的額450余萬元，張某名下位于海滄區(qū)的房產(chǎn)為該債務(wù)提供抵押擔(dān)保。

張某、許某一直未履行該債務(wù)，法院依申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)欲拍賣張某名下房產(chǎn)用于清償債務(wù)。為處置房產(chǎn)，執(zhí)行法官調(diào)查核實(shí)案涉房產(chǎn)目前的居住使用情況，發(fā)現(xiàn)張某于近期就該房產(chǎn)與案外人設(shè)立租賃，租期自2023年5月至2041年5月共18年，全部租金6萬余元一次性支付，案外人已實(shí)際占有使用案涉房產(chǎn)。

“當(dāng)時(shí)我們也疑惑，但想到房子有150多平方米，18年的租金總共才6萬余元，確實(shí)太劃算了，就跟房東簽了合同，租金也付清了。”租客表示。

執(zhí)行法官當(dāng)場(chǎng)向租客講明此案的執(zhí)行情況，向其釋法指出，對(duì)于已設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)，設(shè)立在后的租賃關(guān)系無法對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而對(duì)其租金方面的損失，其可依法主張解除租賃合同并要求出租人依合同約定賠償相應(yīng)損失。

租客對(duì)這一說法無法接受，情緒激動(dòng)，“我們通過中介介紹和房東白紙黑字簽的租賃合同，租金全交了。現(xiàn)在要我們搬出去，我們的損失誰來彌補(bǔ)?”

解鈴：

治病，還要治未病

面對(duì)房產(chǎn)強(qiáng)騰后承租人可能遭受的損失，也為避免衍生新的一系列訴訟、執(zhí)異案件，執(zhí)行法官?zèng)Q定從問題的根源————被執(zhí)行人處入手。

被執(zhí)行人承認(rèn)，因?yàn)榻?jīng)營失敗，房子每月的貸款已無法清償，身邊沒有任何資金，斷供后房子肯定會(huì)被銀行處理，就想著把房子租出去，只要租金能一次性支付，再低也能接受。所以他和租客簽訂每月277.8元的18年長期租約。

最終，在執(zhí)行法官多次約談此案當(dāng)事人及租戶，綜合考量各方訴求和可操作性，案件以被執(zhí)行人從獲取的住房租金中補(bǔ)償承租方部分損失達(dá)成一致方案，承租方也自愿配合法院執(zhí)行工作如期騰空、交付房產(chǎn)，并撤回相應(yīng)執(zhí)行異議，后續(xù)的房產(chǎn)拍賣處置有序依法推進(jìn)。

但是，法院的工作還未結(jié)束。承辦法官梳理近年來的執(zhí)行工作，發(fā)現(xiàn)處置案涉抵押房產(chǎn)時(shí)房產(chǎn)上存在租賃關(guān)系的案件呈多發(fā)趨勢(shì)。在此過程中，承租人不清楚也不重視房產(chǎn)抵押信息，對(duì)抵押在先可對(duì)抗租賃的法律后果亦缺乏了解。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行、拍賣抵押房產(chǎn)并就拍賣款優(yōu)先受償時(shí)，房產(chǎn)承租人往往因無法收回前期已一次性支付的大額租金或投入的裝修成本，導(dǎo)致對(duì)抗情緒激烈，拒絕騰房，甚至提出不合理的異議，不僅阻礙法院案件執(zhí)行進(jìn)度，還會(huì)衍生新的訴訟糾紛。

因此，執(zhí)行局局長吳靖峰帶隊(duì)到部分金融機(jī)構(gòu)調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)就房產(chǎn)設(shè)立抵押后的后續(xù)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范等方面進(jìn)行座談交流，同時(shí)，針對(duì)在執(zhí)行過程所了解的行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，先后走訪廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)及廈門市海滄區(qū)住建和交通局，就房產(chǎn)租賃市場(chǎng)中存在的問題進(jìn)行座談?wù){(diào)研，后分別就相關(guān)問題向兩家單位發(fā)出司法建議。

“我們希望通過司法建議，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)租賃相關(guān)糾紛預(yù)防治理，提高執(zhí)行效率，維護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，推動(dòng)建立規(guī)范有序、互利共贏、和諧穩(wěn)定的房屋租賃市場(chǎng)。”吳靖峰表示。

(本報(bào)記者 余晶 通訊員 海法宣)