福建法治報——海峽法治在線10月31日訊 “小案件”牽動“大民生”，物業糾紛一頭連著居民“幸福感”，一頭關系著物業服務企業的健康發展。近年來，龍巖市新羅區人民法院緊密聯動人大代表、政協委員、村居干部等多元主體，在訴前調解階段成功化解物業服務合同糾紛系列案836件，將物業糾紛訴前調解駛入“快車道”。

“法官 + 村官”：

開啟e站解紛新模式

“作為物業公司，你們要及時清理建筑垃圾，避免因工作疏忽造成不必要的傷害。”日前，在“村居法官紅色調解e站”，新羅法院駐某社區村居法官對某小區物業公司釋法說理。

今年5月，張女士騎著電動車帶著女兒小張回某小區，在進入小區地下車庫時不慎被井蓋上的建筑垃圾絆倒在地，導致小張眼皮被劃傷，張女士立即帶小張去醫院治療。

事后，張女士找該小區物業協商賠償，但是物業公司認為自己沒有責任，且因賠償金額太高，雙方無法達成一致意見。見物業公司沒有賠償的意思，張女士遂到某社區尋求幫助，但經調解，雙方在賠償金額方面依然未達成一致，社區調解員立即啟動“村居法官紅色調解e站”工作機制，邀請駐社區法官協助化解。

“法官，您好!我們這里有一起糾紛，需要您協助調解，您能來一趟嗎?”接到電話后，駐該社區的村居法官立即前往社區村居法官工作室。通過與雙方的溝通交流，村居法官詳細了解了糾紛詳情，并與村干部一起組織第二場調解。

“在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔侵權責任。公共道路管理人不能證明已經盡到清理、防護、警示等義務的，應當承擔相應的責任?！闭{解中，村居法官依據我國《民法典》第1256條勸導物業公司主動承擔賠償責任，并結合實際情況勸說張女士提出合理的賠償請求。最終，在村居法官以及村干部的耐心調解下，雙方達成和解協議，物業公司當場向張女士支付賠償款，糾紛順利化解。

“村居法官紅色調解e站”是新羅法院以村居法官工作機制為主要抓手，探索“法院+社區”非訴糾紛解決機制的階段性成果。通過在物業糾紛有代表性的社區設立站點，構建“村居法官+村居干部”雙向排查機制，強化信息互通、工作協作，推動物業糾紛源頭預防、就地化解。

“法院 +政協”：

開辟糾紛化解新賽道

近日，新羅法院依托“和協”政協委員工作室邀請政協委員參與調解，成功化解一起涉企物業服務合同糾紛。

原告某物業公司與被告某超市公司簽訂《物業服務合同》，合同對物業費的標準、權利義務、違約責任進行約定。某超市公司入駐后，雙方均依約履行《物業服務合同》，但從2021年5月開始，某超市公司一直拖欠物業服務費。物業公司經多次催收無果后將某超市起訴至法院，訴請某超市支付拖欠的物業服務費。

在征得雙方當事人同意后，案件經辦法官通過“和協”政協委員工作室邀請2名新羅區政協委員作為該案特邀調解員。調解中，某超市公司表示《物業服務合同》中計算物業服務費的面積標準存在誤差，并提供了相應證據。

審查證據后，經辦法官向某物業公司釋明應當按照實際使用面積計算物業服務費，超出的部分應予以扣除。特邀調解員認真聽取雙方意見，一方面，從法律法規視角向某超市公司解釋雙方的法律關系以及拖欠物業費所需承擔的法律責任;另一方面，又以企業家視角，從企業經營、發展角度向當事人雙方闡釋，物業公司應按標準收取物業服務費并提供優質物業服務、某超市公司應依法依約繳納物業服務費，雙方形成良性互動才能促進共贏。

在政協委員耐心調解下，雙方當事人握手言和并達成調解協議，物業公司同意扣除物業服務費中多計算的部分，某超市公司承諾按期繳納物業服務費。至此，該起矛盾糾紛圓滿解決。

為實現優勢互補，該院構建“法院+政協”多元解紛模式，發揮政協委員貼近群眾、熟悉民情的優勢，對矛盾糾紛相對突出的典型物業糾紛，適時邀請政協委員參與調解、聯動化解。

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“調解 +速裁”：

開創快審快結新局面

“我們物業公司可以配合黃某一起申請公共維修基金，對頂樓及其房屋進行維修?！薄拔乙苍敢庵Ц段飿I費用。”連日來，原本針鋒相對的原告、被告，在承辦法官的努力下化干戈為玉帛。

原來，黃某家住頂樓，因房屋樓頂及外墻面滲水，導致家中大面積霉變，多次協調物業幫助其申請公共維修資金未果。黃某認為物業不作為，從2019年10月起拒絕繳交物業費、水費和公攤水電費。

2023年，龍巖市某物業公司以與黃某物業服務合同糾紛為由，將黃某起訴至新羅法院，新羅法院立即啟動“人民調解+案件速裁”糾紛調處模式。經訴前調解，當事雙方無法達成調解協議，立案后由速裁組審理。在審理過程中，物業公司同意協助黃某一起申請公共維修基金，對頂樓及其房屋進行維修，黃某當庭支付物業費用，物業公司隨即撤訴。庭審結束當天，物業公司立即安排維修人員現場查看，確認維修金額，制作費用分攤表，并配合黃某找該幢樓的各業主簽字，申請公共維修基金進行維修。

據新羅法院立案庭庭長馬莉娜介紹，新羅法院針對案件辦理過程中發現的問題，以繁簡分流為抓手，組建訴調融合團隊，對易引發物業糾紛的常見問題依法予以規范;推動物業主管部門、物業管理委員會優化管理機制，幫助物業服務企業優化工作流程，針對可能出現的群體性物業糾紛提前“亮紅燈”“響警鈴”。近3年，該院速裁團隊快審快結物業糾紛1122件，平均審理天數26.05天，實現以司法建議“小支點”撬動物業糾紛訴源治理“大杠桿”。

(本報記者 邱玉香 通訊員 翁瀟妍 胡謹鑣)