開出法治良方 糾紛“藥到病除”

————石獅法院探索建立物業糾紛實質化解新模式

福建法治報——海峽法治在線11月27日訊 “這個和解方案可以，我們也同意。”近日，隨著首案業主蔡某與物業公司達成和解，涉及石獅某小區的20余起物業服務合同糾紛案件其余業主紛紛與物業公司達成調解協議。

蔡某等20余戶居民是石獅某小區的業主，自2022年起，因對物業服務不認可便拒交物業費，物業公司經多次催討，蔡某等人仍拒不繳交，導致雙方矛盾逐漸激化。無奈之下，物業公司將蔡某等20余人訴至石獅法院，要求支付相關費用。

鑒于上述20余起物業服務合同糾紛案件屬于系列案件，在征得當事人同意的情況下，承辦法官將該批案件納入類型化調解，同時確定其中一起為首案進行調解。經前期走訪、現場勘驗等了解情況后，法官邀請物業公司、業主代表開展“三調聯動”，引導首案業主蔡某參考其他已發生法律效力的同類型案件化解矛盾，促使蔡某與物業公司達成和解協議并當場支付所欠費用。

隨后，法官對其余案件進行分類調解，在該小區迅速起到“多米諾骨牌效應”，最終其余業主和物業公司同意各退一步，達成調解協議，形成了“借助一案，解決一片”的示范效果，從源頭化解了物業公司和業主之間的矛盾。

建立“示范庭審+類案調解”機制，以一案示范促多案化解，這是石獅法院為實質化解物業糾紛開出的“藥方”之一。

物業糾紛關系到千家萬戶，又事關人民群眾的安居樂業。今年來，石獅法院積極探索建立物業糾紛實質化解新模式，妥善辦好群眾安居“大實事”。

該院創新“三零三聯”物業糾紛調處機制，推行律師調解、人民調解、行業調解多元調解模式，提供“零成本”維權、“零距離”服務，促進矛盾“零激化”，形成法院、住建局、物業服務企業“三方合力”，打造物業糾紛“聯調、聯動、聯治”工作格局。

“沒有交物業費就停水，都什么年代了，還用這種簡單粗暴的方式催繳物業費!”說到物業服務，石獅某小區的業主吳某氣不打一處來，認為物業公司停水嚴重影響其生活，此后便拒交物業費，所在小區物業經多次催討無果后便將吳某訴至石獅法院。

該案標的不大，案情也并不復雜，但事關業主生活的“煩心事”，為達到更好的效果，該院立案庭將案件流轉至駐庭調解員老蔡處。為妥善化解糾紛，老蔡邀請物業管理站熟悉該小區情況的老黃一起前往小區了解情況、化解矛盾。

調解現場，吳某和物業公司人員各執一詞，互不相讓。吳某認為用停水來催討物業費嚴重影響生活，而物業公司解釋說是工作人員操作失誤導致停水幾小時，發現后已立即制止，吳某以此為由拒交物業費有些“小題大做”。

老蔡認真聽取雙方意見后，多角度分析勸導，要求物業公司加強對員工的業務培訓，把工作重心放在提升服務質量上，采用合法、合理的途徑催討物業費。老黃則勸說業主在遇到物業擅自停水時，應冷靜處理，通過溝通、投訴、法律途徑等方式解決問題，一味拒交物業費不僅不能解決問題，也會影響物業服務質量的提升。經過反復釋法明理，最終促成雙方達成調解協議，吳某當即履行拖欠的物業費及代繳的相關費用。物業公司工作人員也向吳某表示歉意，承諾將提升服務品質。

該案中，石獅法院充分發揮聯動優勢，將“情理法”融為一體，讓雙方從訴訟走向和解，對峙變為和諧。

除了首案示范、聯動調解“化癥結”，該院還積極延伸司法職能“治未病”。堅持“引進來”和“走出去”相結合，一方面深入分析研判物業糾紛背后的行業監管、企業經營等風險隱患，通過“府院”聯席會、“法企”座談會等方式面對面交流共性問題、提出司法建議;另一方面全面梳理辦案中發現的法律誤區盲區，通過線上普法、法官講堂、法律咨詢等方式，從源頭預防和減少物業糾紛。

“三味藥方”來診療，物業糾紛巧化解。2024年以來，該院開展示范庭審活動4場次，促成8批166件系列物業服務合同糾紛案件順利化解;累計推動11個小區訴前化解物業糾紛648起，訴前調解成功率達73.39%;開展法律講座、法律咨詢等“送法進小區”活動5場次，為物業公司和業主答疑解惑、提供建議30余個，幫助解決頂層房屋漏水等物業問題19個，督促物業公司提升物業服務質量和水平，讓群眾住得更加舒心。

(本報記者 林揚陽 通訊員 陳婷鳳 董瑤)