加裝電梯前退出集資，之后能否重新加入?

法院：想使用電梯應(yīng)當(dāng)支付合理對價

近年來，老舊小區(qū)加裝電梯的情況越來越多，有人歡喜“終于能住上電梯房”，也有人發(fā)愁“沒有電梯使用權(quán)”，由此引發(fā)的鄰里矛盾糾紛不斷。近日，平潭綜合實驗區(qū)人民法院審理了一起因加裝電梯而引發(fā)的糾紛。

案情回顧

王澤(化名)和高小芳(化名)是一對年輕夫妻，婚后，二人在中介的介紹下，購買一套位于平潭A小區(qū)1單位606室的二手房，這套房子沒有電梯。

2019年，A小區(qū)1單元業(yè)主紛紛提出加裝電梯的需求。經(jīng)意見收集，A小區(qū)1單位12戶業(yè)主中，有8戶業(yè)主同意加裝電梯，其中包括王澤和高小芳這戶。小區(qū)開始加裝電梯項目后，王澤、高小芳依約交納前期8000元的費(fèi)用，但因王澤和高小芳剛買房子，手中積蓄不多，考慮到電梯安裝的后續(xù)費(fèi)用有點力不從心，便于2020年4月退出電梯集資項目。

過了3年，王澤和高小芳生活條件好轉(zhuǎn)，也有了自己的小孩，便想著讓生活過得舒適一些，就向其他業(yè)主提出補(bǔ)交費(fèi)用，搭乘電梯的想法。沒想到遭到其他業(yè)主的共同反對。“在我們安裝電梯集資時最需要幫助的時候，你們?yōu)榱艘患核嚼桀櫦w利益，現(xiàn)在電梯運(yùn)行3年還想加入，門都沒有”“誰出資誰使用，當(dāng)時你們既然退出，現(xiàn)在就別想加入”“根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，關(guān)于業(yè)主共同決定事項及表決的規(guī)定，我們這7戶業(yè)主明確不同意你們重新加入集資項目，已經(jīng)過參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”…………其他7戶業(yè)主表示抗議。

王澤和高小芳覺得不解又氣憤，明明前期也交納費(fèi)用，現(xiàn)在愿意支付剩余加裝電梯的分?jǐn)偪铐棧际青従樱瑸槭裁创蠹叶疾煌狻６吮銓⑵渌?戶業(yè)主告上了法院。

審理與說法

問題①：王澤和高小芳使用電梯，是否必須經(jīng)過其他業(yè)主多數(shù)同意?

根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

一旦加裝電梯完，該電梯應(yīng)屬于建筑物的共有部分。根據(jù)《民法典》第二百七十一條、第二百七十三條規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主對共有部分享有權(quán)利，同時需要承擔(dān)義務(wù)。因此，即便部分業(yè)主曾經(jīng)不同意加裝電梯，也并不因此喪失共有權(quán)利，但實際享有權(quán)利時要承擔(dān)義務(wù)，合理分擔(dān)加裝費(fèi)用。

此案中，該電梯是建設(shè)于A小區(qū)業(yè)主共同擁有使用權(quán)的土地之上，也因其使用功能，屬于附屬于建筑的公用設(shè)施，包括王澤和高小芳在內(nèi)的業(yè)主均對電梯享有共有管理和共同使用的權(quán)利。二人使用該電梯并不屬于相關(guān)法律及司法解釋所規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，亦不會導(dǎo)致其他業(yè)主使用電梯的合法權(quán)益受到損害。因此，二人使用電梯并非必須經(jīng)過其他業(yè)主多數(shù)同意。

問題②：王澤和高小芳支付相應(yīng)費(fèi)用后，能否獲得電梯使用權(quán)?

王澤、高小芳想使用電梯，就應(yīng)當(dāng)支付合理對價。城市既有住宅增設(shè)電梯存在涉及利益多、籌建難度大、建造成本高等制約因素，一部電梯從籌建到建成往往歷時幾年，需要投入大量的人力、物力和財力。王澤、高小芳先是在電梯籌建過程中主動放棄出資，后又在電梯建成后提出使用電梯。法院綜合考慮7戶業(yè)主出資增設(shè)電梯的風(fēng)險與回報，王澤、高小芳所有的606室房屋因增設(shè)電梯所帶來的通行便利和升值空間，酌定王澤、高小芳除按同樓層支付標(biāo)準(zhǔn)支付的電梯使用費(fèi)8.55萬元外，還應(yīng)補(bǔ)償各出資業(yè)主合計2000元，扣除前期已支付的8000元，王澤、高小芳還應(yīng)支付7戶出資業(yè)主7.95萬元。王澤、高小芳支付增設(shè)電梯集資款后，7戶出資業(yè)主應(yīng)向王澤、高小芳提供電梯卡，供其搭乘電梯使用。

法官提醒

當(dāng)下，老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯成為廣大城市家庭，尤其是有老年人、嬰幼兒、殘疾人家庭的迫切需求，但在電梯加裝和使用過程中，樓上樓下、左鄰右舍因需求和利益不同，容易產(chǎn)生矛盾糾紛。在加裝電梯這件事上，鄰里之間應(yīng)多一份理解和包容，堅持自愿平等、友好協(xié)商、兼顧公平的原則開展協(xié)商，共同營造和諧舒適的居住環(huán)境。

(本報記者 陳菁 通訊員 鄭群 丁炎燕)