開出法治良方 糾紛“藥到病除”

————石獅法院探索建立物業(yè)糾紛實質化解新模式

福建法治報——海峽法治在線11月27日訊 “這個和解方案可以，我們也同意?！苯?，隨著首案業(yè)主蔡某與物業(yè)公司達成和解，涉及石獅某小區(qū)的20余起物業(yè)服務合同糾紛案件其余業(yè)主紛紛與物業(yè)公司達成調解協(xié)議。

蔡某等20余戶居民是石獅某小區(qū)的業(yè)主，自2022年起，因對物業(yè)服務不認可便拒交物業(yè)費，物業(yè)公司經(jīng)多次催討，蔡某等人仍拒不繳交，導致雙方矛盾逐漸激化。無奈之下，物業(yè)公司將蔡某等20余人訴至石獅法院，要求支付相關費用。

鑒于上述20余起物業(yè)服務合同糾紛案件屬于系列案件，在征得當事人同意的情況下，承辦法官將該批案件納入類型化調解，同時確定其中一起為首案進行調解。經(jīng)前期走訪、現(xiàn)場勘驗等了解情況后，法官邀請物業(yè)公司、業(yè)主代表開展“三調聯(lián)動”，引導首案業(yè)主蔡某參考其他已發(fā)生法律效力的同類型案件化解矛盾，促使蔡某與物業(yè)公司達成和解協(xié)議并當場支付所欠費用。

隨后，法官對其余案件進行分類調解，在該小區(qū)迅速起到“多米諾骨牌效應”，最終其余業(yè)主和物業(yè)公司同意各退一步，達成調解協(xié)議，形成了“借助一案，解決一片”的示范效果，從源頭化解了物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾。

建立“示范庭審+類案調解”機制，以一案示范促多案化解，這是石獅法院為實質化解物業(yè)糾紛開出的“藥方”之一。

物業(yè)糾紛關系到千家萬戶，又事關人民群眾的安居樂業(yè)。今年來，石獅法院積極探索建立物業(yè)糾紛實質化解新模式，妥善辦好群眾安居“大實事”。

該院創(chuàng)新“三零三聯(lián)”物業(yè)糾紛調處機制，推行律師調解、人民調解、行業(yè)調解多元調解模式，提供“零成本”維權、“零距離”服務，促進矛盾“零激化”，形成法院、住建局、物業(yè)服務企業(yè)“三方合力”，打造物業(yè)糾紛“聯(lián)調、聯(lián)動、聯(lián)治”工作格局。

“沒有交物業(yè)費就停水，都什么年代了，還用這種簡單粗暴的方式催繳物業(yè)費!”說到物業(yè)服務，石獅某小區(qū)的業(yè)主吳某氣不打一處來，認為物業(yè)公司停水嚴重影響其生活，此后便拒交物業(yè)費，所在小區(qū)物業(yè)經(jīng)多次催討無果后便將吳某訴至石獅法院。

該案標的不大，案情也并不復雜，但事關業(yè)主生活的“煩心事”，為達到更好的效果，該院立案庭將案件流轉至駐庭調解員老蔡處。為妥善化解糾紛，老蔡邀請物業(yè)管理站熟悉該小區(qū)情況的老黃一起前往小區(qū)了解情況、化解矛盾。

調解現(xiàn)場，吳某和物業(yè)公司人員各執(zhí)一詞，互不相讓。吳某認為用停水來催討物業(yè)費嚴重影響生活，而物業(yè)公司解釋說是工作人員操作失誤導致停水幾小時，發(fā)現(xiàn)后已立即制止，吳某以此為由拒交物業(yè)費有些“小題大做”。

老蔡認真聽取雙方意見后，多角度分析勸導，要求物業(yè)公司加強對員工的業(yè)務培訓，把工作重心放在提升服務質量上，采用合法、合理的途徑催討物業(yè)費。老黃則勸說業(yè)主在遇到物業(yè)擅自停水時，應冷靜處理，通過溝通、投訴、法律途徑等方式解決問題，一味拒交物業(yè)費不僅不能解決問題，也會影響物業(yè)服務質量的提升。經(jīng)過反復釋法明理，最終促成雙方達成調解協(xié)議，吳某當即履行拖欠的物業(yè)費及代繳的相關費用。物業(yè)公司工作人員也向吳某表示歉意，承諾將提升服務品質。

該案中，石獅法院充分發(fā)揮聯(lián)動優(yōu)勢，將“情理法”融為一體，讓雙方從訴訟走向和解，對峙變?yōu)楹椭C。

除了首案示范、聯(lián)動調解“化癥結”，該院還積極延伸司法職能“治未病”。堅持“引進來”和“走出去”相結合，一方面深入分析研判物業(yè)糾紛背后的行業(yè)監(jiān)管、企業(yè)經(jīng)營等風險隱患，通過“府院”聯(lián)席會、“法企”座談會等方式面對面交流共性問題、提出司法建議;另一方面全面梳理辦案中發(fā)現(xiàn)的法律誤區(qū)盲區(qū)，通過線上普法、法官講堂、法律咨詢等方式，從源頭預防和減少物業(yè)糾紛。

“三味藥方”來診療，物業(yè)糾紛巧化解。2024年以來，該院開展示范庭審活動4場次，促成8批166件系列物業(yè)服務合同糾紛案件順利化解;累計推動11個小區(qū)訴前化解物業(yè)糾紛648起，訴前調解成功率達73.39%;開展法律講座、法律咨詢等“送法進小區(qū)”活動5場次，為物業(yè)公司和業(yè)主答疑解惑、提供建議30余個，幫助解決頂層房屋漏水等物業(yè)問題19個，督促物業(yè)公司提升物業(yè)服務質量和水平，讓群眾住得更加舒心。

(本報記者 林揚陽 通訊員 陳婷鳳 董瑤)