改造架空層，開發(fā)商侵權(quán)了嗎?

法院：架空層權(quán)屬歸全體業(yè)主，擅自改建屬于侵權(quán)

福建法治報——海峽法治在線12月19日訊 開發(fā)商將小區(qū)架空層改為庫房、商鋪用于創(chuàng)收，業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商的行為侵犯自身的權(quán)益，將開發(fā)商訴至法院。涉案架空層到底歸誰所有?日前，石獅市人民法院審理并宣判一起物權(quán)糾紛案，認(rèn)定涉案架空層歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商需返還并支付占用期間的占用費(fèi)。

案情回顧：

1992年，石獅某公司登記成立，后在承建石獅某小區(qū)樓盤時將小區(qū)1號樓的架空層規(guī)劃為“架空休閑”。2020年3月，石獅某公司未經(jīng)全體業(yè)主同意，便擅自將1號樓架空層改造為多間商鋪對外出租。

業(yè)委會認(rèn)為，石獅某公司的行為侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，遂將其訴至石獅法院，要求確認(rèn)案涉架空層歸小區(qū)全體業(yè)主所有，并要求支付占用期間的相關(guān)費(fèi)用。

石獅某公司則認(rèn)為，案涉架空層是其開發(fā)建設(shè)，并未約定由全體業(yè)主所有，且涉案標(biāo)的自竣工驗(yàn)收至今其并未占有、使用，也未同意任何人使用該架空層。建設(shè)之初，該架空層便是如今樣子，不存在改造行為，也未就涉案架空層與他人簽訂租賃合同，所以無需支付占用費(fèi)用。

法院審理：

共用部位權(quán)屬約定不明確的歸全體業(yè)主所有

法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)該小區(qū)1號樓一層平面圖，案涉架空層備注為“架空休閑”，在原規(guī)劃設(shè)計中并沒有圍砌封閉墻體，仍然依附于主體建筑而存在，屬于非獨(dú)立的所有權(quán)空間，不屬于業(yè)主的公攤范圍，也不屬于開發(fā)公司的產(chǎn)權(quán)保留空間，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同。

石獅某公司與業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》，僅約定買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，對架空層、地下室公共配套設(shè)施的權(quán)屬沒有明確約定。

根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。以及《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十七條第二款規(guī)定，地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或者約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。案涉架空層、地下室公共配套設(shè)施應(yīng)歸全體業(yè)主共有。故小區(qū)業(yè)委會訴請確認(rèn)架空層歸小區(qū)全體業(yè)主所有，于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，因雙方無法達(dá)成一致意見，為減少雙方當(dāng)事人訴累，綜合考慮案涉架空層的屬性、本地普通商鋪的租金行情等因素，法院酌定案涉架空層的占用費(fèi)按每平方米每月5元計算，即石獅某公司應(yīng)支付小區(qū)業(yè)委會自2020年3月3日起至實(shí)際移交案涉架空層期間按每平方米每月5元計算的占用費(fèi)。

法官說法：

業(yè)主有權(quán)請求排除妨害、恢復(fù)原狀

小區(qū)架空層的功能作用在于服務(wù)居民生活，提升居民生活質(zhì)量，但開發(fā)商交房時擅自改變架空層用途，侵占小區(qū)架空層的情況時有發(fā)生。

明確業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的范圍是保障業(yè)主合法權(quán)利的前提和基礎(chǔ)。《民法典》對“業(yè)主的權(quán)利和范圍”進(jìn)行專章規(guī)定，對于保障業(yè)主權(quán)利具有重大意義。

開發(fā)商、物業(yè)公司等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行其他經(jīng)營活動，權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失。因此，公司擅自改建、占用業(yè)主共有的架空層空間行為，違反建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)向小區(qū)業(yè)委會返還案涉架空層空間。

法官提醒：

業(yè)主在簽署商品房買賣合同時，要仔細(xì)閱讀合同條款，尤其注意對自身不利的條款。對合同條款存疑時，應(yīng)當(dāng)要求合同相對方予以解釋和說明，盡可能準(zhǔn)確理解合同信息，審慎簽訂合同。如果發(fā)生爭議，可以通過仲裁或訴訟的方式來解決。

(本報記者 林揚(yáng)陽 通訊員 蔡玉玲)