業主拒交物業費，物業公司要起訴，惠安法院找來“金牌調解員”把脈問診————

“訴前調”發力 “情理法”解紛

近日，在惠安縣人民法院臺商投資區法庭“金牌調解員”工作室調解下，一起因動物致害引發的涉物業管理糾紛在訴前得以化解。事后，物業公司向法院送來一面題有“國之棟梁盡職責 忠于法情暖人心”字樣的錦旗。

3個孩子接連受傷 業主拒交物業費

王先生是惠安某小區業主。2023年12月底，其6歲的大女兒安安(化名)獨自在小區游樂園玩耍時被外來流浪狗咬傷。王先生認為，其女兒是在小區被狗咬傷，物業公司有不可推卸的責任，故以此為由拒絕交納物業費。

物業公司調看視頻錄像后發現是外來流浪狗咬傷了王先生的女兒，覺得很“冤枉”：“一是這流浪狗并非物業公司管理或飼養;二是安安受傷是因家長未盡到看護責任;三是物業費不應該與其他糾紛混為一談?！?/p>

然而，王先生之所以那么生氣，不僅因為安安被流浪狗咬傷，還因為短期內其另外兩個孩子不是被流浪貓抓傷，就是滑滑梯時摔傷骨折。王先生一家認為，3個孩子陸續在小區受傷，物業公司難辭其咎。

雙方各執一詞，爭論不休。此后，物業公司工作人員提了幾次水果到王先生家探望，均吃了“閉門羹”。

物業向法院起訴 雙方針尖對麥芒

2024年11月26日，面對王先生拒絕溝通、拒絕交納物業費的尷尬局面，物業公司無奈地到惠安法院臺商投資區法庭起訴王先生，要求王先生支付拖欠的物業費。

考慮到該案與群眾日常生活密切相關，為了快速有效解決問題，臺商投資區法庭經過分析研判后，決定將糾紛導入訴前調解程序，委派“金牌調解員”工作室進行調解。

“物業公司服務不到位，害我6歲女兒被狗咬傷，還好意思來跟我要物業費?”

“經查錄像，咬傷您女兒的是從外面跑進來的流浪狗，我們提供的物業服務沒有問題。您不能以此為由拒絕交納物業費…………”

雙方溝通時“火藥味”十足，“金牌調解員”老黃看在眼里。

經過進一步溝通，老黃了解到，王先生和物業公司工作人員原本關系不錯，此前王先生夫婦因工作繁忙無暇顧及孩子，物業公司還經常幫忙免費看護與接送孩子。但孩子受傷的事情發生后，雙方關系出現裂痕。此次被起訴，王先生大為惱火，打算出示醫療費票據向物業公司索賠。

“情理法”三步走 訴前調解止紛爭

在弄清事情原委后，老黃認為，雙方矛盾并非不可解，而是缺乏一個公正、可信的溝通平臺，以辨明此次事件中王先生與物業公司各自的理與責。于是，老黃厘清思路，在尋求值班法官專業意見后，決定按照“情理法”三步走化解此次糾紛。

首先，以“情”字為切入點。老黃勸王先生珍惜與物業公司社區互助的“人情味”，亦勸物業公司理解王先生的“舐犢情”。

其次，從“理”字上設反問，促使雙方設身處地思考：物業公司如果管理缺位，是否應該理賠?業主以此為由拒交物業費，造成小區整體利益受損，又是否合理?

在此基礎上，于“法”字中見真章。老黃指明根據《民法典》相關規定，監護人監護不力、小區管理缺位造成未成年人受傷，均應視具體情節承擔相應責任。

如何化解該起糾紛，避免一案結多案生?老黃發現，該物業公司曾為全體業主購買公眾責任險，便抓住這一關鍵開展協調。最終，雙方達成一致意見：物業公司與王先生互相配合銜接好保險理賠事宜，物業公司贈送王先生價值300元的小禮品以表心意，王先生當場將拖欠的物業費結清。

“要進一步規范管理流浪貓狗，一經發現要聯系動物保護協會進行收容。”調解完畢后，老黃不忘向物業公司提出建議，并向王先生叮囑道：“要認真履行監護人職責，時刻注意子女安全，更不要讓幼齡兒童獨自在外玩耍。”

至此，物業公司與王先生握手言和，這起糾紛止于訴前，物業公司特地向“金牌調解員”工作室送上錦旗。

調解員寄語：

物業服務具有整體性、公共性，業主不能僅因物業服務存在局部瑕疵而拒交物業費，否則可能導致公共利益受損。在物業服務質量的確存在部分瑕疵的情況下，業主并非沒有救濟途徑，其不應以拒交物業費作為解決方法，而應采用合理合法的渠道維護自身權益。物業公司與業主之間發生糾紛時應當加強溝通，理性協商解決，不賭氣、不斗氣，共建團結互助、和諧友好的美好社區。

(本報記者 林揚陽 通訊員 陳佳鳳 陳細鵬)