業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司要起訴，惠安法院找來“金牌調(diào)解員”把脈問診————

“訴前調(diào)”發(fā)力 “情理法”解紛

近日，在惠安縣人民法院臺商投資區(qū)法庭“金牌調(diào)解員”工作室調(diào)解下，一起因動物致害引發(fā)的涉物業(yè)管理糾紛在訴前得以化解。事后，物業(yè)公司向法院送來一面題有“國之棟梁盡職責(zé) 忠于法情暖人心”字樣的錦旗。

3個(gè)孩子接連受傷 業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)

王先生是惠安某小區(qū)業(yè)主。2023年12月底，其6歲的大女兒安安(化名)獨(dú)自在小區(qū)游樂園玩耍時(shí)被外來流浪狗咬傷。王先生認(rèn)為，其女兒是在小區(qū)被狗咬傷，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任，故以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司調(diào)看視頻錄像后發(fā)現(xiàn)是外來流浪狗咬傷了王先生的女兒，覺得很“冤枉”：“一是這流浪狗并非物業(yè)公司管理或飼養(yǎng);二是安安受傷是因家長未盡到看護(hù)責(zé)任;三是物業(yè)費(fèi)不應(yīng)該與其他糾紛混為一談。”

然而，王先生之所以那么生氣，不僅因?yàn)榘舶脖涣骼斯芬€因?yàn)槎唐趦?nèi)其另外兩個(gè)孩子不是被流浪貓抓傷，就是滑滑梯時(shí)摔傷骨折。王先生一家認(rèn)為，3個(gè)孩子陸續(xù)在小區(qū)受傷，物業(yè)公司難辭其咎。

雙方各執(zhí)一詞，爭論不休。此后，物業(yè)公司工作人員提了幾次水果到王先生家探望，均吃了“閉門羹”。

物業(yè)向法院起訴 雙方針尖對麥芒

2024年11月26日，面對王先生拒絕溝通、拒絕交納物業(yè)費(fèi)的尷尬局面，物業(yè)公司無奈地到惠安法院臺商投資區(qū)法庭起訴王先生，要求王先生支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

考慮到該案與群眾日常生活密切相關(guān)，為了快速有效解決問題，臺商投資區(qū)法庭經(jīng)過分析研判后，決定將糾紛導(dǎo)入訴前調(diào)解程序，委派“金牌調(diào)解員”工作室進(jìn)行調(diào)解。

“物業(yè)公司服務(wù)不到位，害我6歲女兒被狗咬傷，還好意思來跟我要物業(yè)費(fèi)?”

“經(jīng)查錄像，咬傷您女兒的是從外面跑進(jìn)來的流浪狗，我們提供的物業(yè)服務(wù)沒有問題。您不能以此為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)…………”

雙方溝通時(shí)“火藥味”十足，“金牌調(diào)解員”老黃看在眼里。

經(jīng)過進(jìn)一步溝通，老黃了解到，王先生和物業(yè)公司工作人員原本關(guān)系不錯(cuò)，此前王先生夫婦因工作繁忙無暇顧及孩子，物業(yè)公司還經(jīng)常幫忙免費(fèi)看護(hù)與接送孩子。但孩子受傷的事情發(fā)生后，雙方關(guān)系出現(xiàn)裂痕。此次被起訴，王先生大為惱火，打算出示醫(yī)療費(fèi)票據(jù)向物業(yè)公司索賠。

“情理法”三步走 訴前調(diào)解止紛爭

在弄清事情原委后，老黃認(rèn)為，雙方矛盾并非不可解，而是缺乏一個(gè)公正、可信的溝通平臺，以辨明此次事件中王先生與物業(yè)公司各自的理與責(zé)。于是，老黃厘清思路，在尋求值班法官專業(yè)意見后，決定按照“情理法”三步走化解此次糾紛。

首先，以“情”字為切入點(diǎn)。老黃勸王先生珍惜與物業(yè)公司社區(qū)互助的“人情味”，亦勸物業(yè)公司理解王先生的“舐犢情”。

其次，從“理”字上設(shè)反問，促使雙方設(shè)身處地思考：物業(yè)公司如果管理缺位，是否應(yīng)該理賠?業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，造成小區(qū)整體利益受損，又是否合理?

在此基礎(chǔ)上，于“法”字中見真章。老黃指明根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，監(jiān)護(hù)人監(jiān)護(hù)不力、小區(qū)管理缺位造成未成年人受傷，均應(yīng)視具體情節(jié)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

如何化解該起糾紛，避免一案結(jié)多案生?老黃發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)公司曾為全體業(yè)主購買公眾責(zé)任險(xiǎn)，便抓住這一關(guān)鍵開展協(xié)調(diào)。最終，雙方達(dá)成一致意見：物業(yè)公司與王先生互相配合銜接好保險(xiǎn)理賠事宜，物業(yè)公司贈送王先生價(jià)值300元的小禮品以表心意，王先生當(dāng)場將拖欠的物業(yè)費(fèi)結(jié)清。

“要進(jìn)一步規(guī)范管理流浪貓狗，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要聯(lián)系動物保護(hù)協(xié)會進(jìn)行收容。”調(diào)解完畢后，老黃不忘向物業(yè)公司提出建議，并向王先生叮囑道：“要認(rèn)真履行監(jiān)護(hù)人職責(zé)，時(shí)刻注意子女安全，更不要讓幼齡兒童獨(dú)自在外玩耍。”

至此，物業(yè)公司與王先生握手言和，這起糾紛止于訴前，物業(yè)公司特地向“金牌調(diào)解員”工作室送上錦旗。

調(diào)解員寄語：

物業(yè)服務(wù)具有整體性、公共性，業(yè)主不能僅因物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)，否則可能導(dǎo)致公共利益受損。在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的確存在部分瑕疵的情況下，業(yè)主并非沒有救濟(jì)途徑，其不應(yīng)以拒交物業(yè)費(fèi)作為解決方法，而應(yīng)采用合理合法的渠道維護(hù)自身權(quán)益。物業(yè)公司與業(yè)主之間發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)溝通，理性協(xié)商解決，不賭氣、不斗氣，共建團(tuán)結(jié)互助、和諧友好的美好社區(qū)。

(本報(bào)記者 林揚(yáng)陽 通訊員 陳佳鳳 陳細(xì)鵬)