破難題 闖新路 開新局

————福州晉安法院辦結(jié)福建首例不動(dòng)產(chǎn)“帶封過戶”案

福建法治報(bào)——海峽法治在線3月7日訊 日前，在南平市不動(dòng)產(chǎn)登記中心內(nèi)，一本特殊的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證交到了市民程女士手中，全省首例不動(dòng)產(chǎn)“帶封過戶”順利完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。這標(biāo)志著福州市晉安區(qū)人民法院在不動(dòng)產(chǎn)處置領(lǐng)域的探索創(chuàng)新邁出了重要的一步，“法院監(jiān)管+平臺(tái)自售+帶封過戶”模式的成功落地為人民法院多元化財(cái)產(chǎn)處置提供了新的路徑。

痛點(diǎn)突圍

傳統(tǒng)司法拍賣的“困”與“變”

在司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)處置一直是執(zhí)行工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。傳統(tǒng)的司法拍賣，往往伴隨著處置周期長、綜合費(fèi)用成本高、成交價(jià)格不理想、騰房清場難度大等問題，不僅困擾著案件當(dāng)事人，也是人民法院兌現(xiàn)勝訴權(quán)益解決“執(zhí)行難”的一個(gè)堵點(diǎn)。

本案中，申請執(zhí)行人林某與被執(zhí)行人施某因借款事宜產(chǎn)生糾紛，經(jīng)晉安法院主持調(diào)解，雙方達(dá)成由施某分期償還借款本金120萬元及利息的調(diào)解協(xié)議。后施某未依約還款，案件進(jìn)入執(zhí)行程序。

“法院此前根據(jù)我們的保全申請，查封了被執(zhí)行人及其配偶名下位于南平市延平區(qū)的一處共有房產(chǎn)。”林某的代理人黃律師介紹道，“該房產(chǎn)尚有13萬元左右的銀行貸款未還清，但在執(zhí)行過程中，我們遇到了一些阻礙和困難，房產(chǎn)處置進(jìn)行得并不順利。”

如何破局?晉安法院積極在“困”中求“變”。

早在2024年8月，晉安法院與阿里資產(chǎn)拍賣平臺(tái)就當(dāng)事人自行處置房產(chǎn)問題開展會(huì)商交流，探索形成“法院監(jiān)管+委托平臺(tái)自售”的財(cái)產(chǎn)處置新模式，并運(yùn)用于司法實(shí)踐中。

相較于傳統(tǒng)的司法拍賣，“法院監(jiān)管+委托平臺(tái)自售”模式以人民法院“事前審查是否損害他人利益、事中監(jiān)控拍賣、事后監(jiān)管拍賣款”，形成了一套行之有效的財(cái)產(chǎn)處置機(jī)制，不僅能大幅縮短房產(chǎn)處置時(shí)間，還能通過平臺(tái)精準(zhǔn)營銷吸引更多競買人，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值最大化，同時(shí)也能調(diào)動(dòng)被執(zhí)行人積極性，避免后續(xù)強(qiáng)制騰房可能引發(fā)的對抗沖突。

執(zhí)行法官鄭雄俊果斷建議雙方當(dāng)事人采取“法院監(jiān)管+平臺(tái)自售”模式處置查封房產(chǎn)。抱著嘗試一下的心態(tài)，林某接受了法官的提議。

“對我來說也更有利，應(yīng)該會(huì)比拿去司法拍賣價(jià)格更高一些，能少一點(diǎn)損失是一點(diǎn)嘛。”被執(zhí)行人施某也表示欣然接受。

機(jī)制破題

從“解封過戶”到“帶封過戶”

2024年12月7日，經(jīng)林某同意，被執(zhí)行人施某正式向晉安法院提出自行處置查封房產(chǎn)申請，雙方簽訂《涉案財(cái)產(chǎn)自行處置工作方案》。4天后，晉安法院經(jīng)全面審核，發(fā)出《同意自行處置通知書》，同意被執(zhí)行人通過阿里資產(chǎn)平臺(tái)以網(wǎng)絡(luò)競價(jià)方式自行處置房產(chǎn)，處置期間不超過60天。

“對了，鄭法官，被執(zhí)行人要想自售成功，是不是需要我們先申請解封房產(chǎn)，他和買受人才能交易過戶呀?”申請人突然意識(shí)到解封可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

以往自售模式下，申請人必須先申請解封，房產(chǎn)才能辦理過戶手續(xù)，而在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記“查封真空”的過程中，如因第三人主張權(quán)利、隱性債務(wù)等原因被另行查封，不但交易無法順利完成，申請執(zhí)行人也會(huì)失去再次處置房產(chǎn)的權(quán)利。

這一次，鄭雄俊想嘗試“帶封過戶”新舉措。

什么是“帶封過戶”呢?它是指在執(zhí)行程序中，對符合一定條件的被查封不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院的監(jiān)管下，由債務(wù)人自行出售，并在查封狀態(tài)下進(jìn)行過戶登記，過戶完成后再行解封的一種執(zhí)行舉措。“帶封過戶”最大的亮點(diǎn)在于，保持不動(dòng)產(chǎn)在查封狀態(tài)下直接完成過戶，避免執(zhí)行權(quán)“空窗期”，保障交易安全。

“這個(gè)案件的房產(chǎn)，根據(jù)綜合網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)以及各個(gè)中介的掛網(wǎng)價(jià)格，市場價(jià)值基本在70萬元左右，最終能以68萬元這個(gè)幾乎接近市值的價(jià)格成交，可以說是相當(dāng)不錯(cuò)了。”鄭雄俊法官對最終的交易結(jié)果感到欣慰。

申請人也難掩自身的喜悅之情：“我們最初真的沒抱太大期待，沒想到最后做下來發(fā)現(xiàn)案件的效果這么好!”

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協(xié)作賦能

實(shí)現(xiàn)減時(shí)、降費(fèi)、“零風(fēng)險(xiǎn)”

“這次‘帶封過戶’的做法，首先要極大感謝法院與房管部門之間的協(xié)調(diào)，如果這個(gè)方式得到常態(tài)化落實(shí)，就能更好保障申請人在財(cái)產(chǎn)處置中的合法權(quán)益。”正如申請人代理律師所言，“帶封過戶”舉措的成功落地離不開法院與政府部門之間積極高效的府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

為避免過戶環(huán)節(jié)出現(xiàn)狀況，晉安法院執(zhí)行局提前與南平市不動(dòng)產(chǎn)登記中心取得聯(lián)系，詳細(xì)釋明“帶封過戶”的法律依據(jù)和可操作性，爭取職能部門的協(xié)助支持。“法院前期有到我們中心溝通‘帶封過戶’相關(guān)事項(xiàng)，這對我們來說也是一個(gè)全新的嘗試，有利于進(jìn)一步提升便民利企水平。”南平市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任陳輝東表示。

本案從當(dāng)事人提出申請到房屋過戶交接，扣除春節(jié)假期因素后，實(shí)際成交周期不到兩個(gè)月。若采用傳統(tǒng)的司法拍賣，在當(dāng)前房地產(chǎn)下行的背景下執(zhí)行周期約需半年左右，外地房產(chǎn)的處置周期可能還要更長。晉安法院踐行司法為民宗旨，以“如我在執(zhí)”探索財(cái)產(chǎn)處置多元化路徑，從“法院全流程監(jiān)管”，到“被執(zhí)行人委托平臺(tái)自售”，再到“不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)助執(zhí)行”，在各方的緊密配合下，首例“法院監(jiān)管+平臺(tái)自售+帶封過戶” 案件圓滿執(zhí)結(jié)，實(shí)現(xiàn)了各方利益的“雙贏多贏共贏”，達(dá)到政治效果、法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

本案成效也得到了社會(huì)各界的肯定評(píng)價(jià)，福建省住房研究中心主任葉傳杰認(rèn)為：“這是一次很好的嘗試，對整個(gè)司法案件、司法拍賣提供了多元化的新思路。在這個(gè)過程中，相關(guān)部門要進(jìn)一步完善協(xié)調(diào)機(jī)制，形成明確的實(shí)施細(xì)則。”

接下來，晉安法院將繼續(xù)堅(jiān)持創(chuàng)新賦能、破局發(fā)展，以逢山開路、遇水架橋的精神，著力破解執(zhí)行工作難點(diǎn)堵點(diǎn)問題，并加強(qiáng)同全國各地法院的學(xué)習(xí)與交流，共同完善執(zhí)行財(cái)產(chǎn)自售的創(chuàng)新舉措，進(jìn)一步規(guī)范處置流程，推動(dòng)該創(chuàng)新舉措真正落實(shí)落地并可復(fù)制推廣，努力讓人民群眾感受到新時(shí)代法院執(zhí)行工作的力度、速度和溫度。

(本報(bào)記者 林珊 通訊員 閔丹丹 鄭雄俊)