開發商承諾免物業費？無效！

——莆田市荔城區人民法院審結一起物業服務合同糾紛案

一些開發商在銷售房屋的時候，可能會把物業服務作為營銷噱頭，把免收物業費作為一種促銷手段，給業主作出減免物業費的優惠承諾，吸引業主購買房屋。然而，開發商對業主作出的此類承諾，對物業公司具有法律約束力嗎？如果業主要維權，應該向誰主張權利？近日，莆田市荔城區人民法院審結了一起物業服務合同糾紛案件。

2020年10月31日，某房地產開發商向周某出具《免收物業管理費承諾函》1份，承諾只要周某購置其開發建設的商品房，就免收該商品房3年物業管理費。2021年2月8日，周某辦理案涉商品房交付手續，并與某物業公司簽訂《前期物業服務協議》，約定周某交納物業費用起始時間為自收樓通知書載明的交樓之日次日。

2023年4月30日，朱某作為小區業主委員會法定代理人與某物業公司簽訂《福建省物業服務合同》1份，約定：甲方委托乙方實施物業服務，物業服務期限為3年，自2023年5月1日起至2026年4月30日終止；物業服務費從物業交付買受人之日起按月收取。之后，因周某自2022年3月1日起未交納物業管理服務費用，某物業公司經催討無果，遂向法院提起訴訟。

荔城法院經審理認為，某物業公司與周某簽訂的《前期物業服務協議》系雙方真實意思表示，合同內容不違反法律法規的強制性規定，合法有效。某物業公司接受小區業主委員會的選聘，為小區提供物業服務，雙方簽訂《福建省物業服務合同》，該合同內容不違反法律法規的強制性規定，合法有效，對全體業主均具有約束力，周某作為該小區的業主，理應支付物業服務相關費用。至于周某主張某開發商出具的《免收物業管理費承諾函》可減免3年物業費，根據《民法典》第465條第二款規定“依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力”，周某主張的開發商免收物業費承諾系其與開發商的約定事宜，雙方達成的協議約定僅對周某與某開發商有約束力，周某以此為由要求物業公司減免物業費，無法律依據，不予支持。現某物業公司訴求周某支付2022年3月1日至2024年9月30日期間的物業服務費，有事實和法律依據，應予以支持。

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在房產交易中，開發商為吸引購房者，在建設與營銷過程中常常將免收物業服務費作為一種營銷的噱頭與促銷手段，但實踐中常常存在房屋開發商與物業公司未協商妥當、導致物業公司向業主催收物業管理費的現象。事實上，根據“合同相對性”原則，開發商并非物業服務合同的主體，無權代表物業公司作出免收物業費的承諾。

因此，在購房和物業相關事務中，大家一定要擦亮眼睛，明晰各方權利義務，保持謹慎。一方面，不能盲目相信開發商的承諾，對該類承諾最好留存證據，同時要清楚承諾的法律效力邊界，避免日后與物業公司產生糾紛；另一方面，若遇到開發商與物業公司無法就免收物業管理費事宜協調一致的情況，可依據合同追究開發商的違約責任，要求其賠償損失。