張先生：此前，開發商跟我們小區業主簽訂了《房地產買賣合同》，約定屋頂、群樓外墻面、塔樓外墻面的廣告收益歸開發商所有。請問，房地產共有部分的廣告收益是歸開發商所有嗎？

【解答】

楊麗英（福建省律師協會理事、律師）：張先生，您好！房地產共有部分的廣告收益并非歸開發商所有，應當歸業主所有。根據《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。這意味著，小區內的公共區域，如電梯間、樓道、大堂、屋頂、外墻面等地方設置的廣告牌所產生的收益，在扣除相關成本后，應歸全體業主共有。在實際情況中，開發商與業主在《房地產買賣合同》中約定“小區設施或外墻廣告等收益歸物業或者開發商所有”，屬于《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規定的“提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利”的情形，應當被認定為無效。

如果業主和開發商約定屋面和外墻面使用權歸全體業主共有，那么開發商要想在屋頂或其他外墻面安裝廣告牌，必須要通過業主委員會同意，安裝廣告牌不能影響業主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業主委員會所有，由業主委員會統一保管、使用，開發商只能收取小部分的管理費。若廣告位設置在開發商保留所有權的專有部分（如未出售的商業樓體外墻），收益可歸開發商，但需明確權屬證明。